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あからさまなタワーマンション相続対策には大きなリスクが~賃貸前提なら別の選択肢もあります

最近、タワーマンションの高層階が相続対策にいい、という話がもてはやされていますので、その内容についてご紹介します。

タワーマンションが相続対策になる理由

タワーマンションは一般的に高層階にいくほど専有面積あたりの坪単価が高く値付けされる傾向にあります。

ところが、相続税評価額では、低層階と高層階でそのような価格差がありません。

しかも、都心のタワーマンションは土地の持ち分が少なく価格に占める建物比率が高いため、相続税評価額の低減効果が大きくなります。

さらにこれを賃貸すると、賃貸物件としての評価減のメリットも受けることができるため、相続税評価額はさらに下がることになります。

これが、タワーマンションの高層階を買って賃貸すると相続税対策になる、と言われている理由です。

どのくらい節税効果があるのでしょうか?

ある一定の仮定で計算してみると以下のようになります。

 

1.購入価格=45階 10,500万円の場合

  1階の価格 =6,500万円(20坪 坪単価275万円)

  45階の価格 =10,500万円(30坪 坪単価350万円)

 

2.相続税評価額=3,850万円

 

  土地 = 2,200万円

  建物 = 1,650万円

 

3.賃貸した場合の相続税評価額=2,022万円

 

  土地=2,200万円×(1-0.6×0.3)×0.5=902万円

  建物=1,650万円×(1-0.3)=1,120万円

 

4.相続税の軽減額(税率40%の場合)=3,391万円

  (10,500万円-2,022万円)×40%=3,391万円

  

相続税対策で購入する人は利回りは低くても関係ないという理由がよくわかります。

そもそも、資産価値が維持できないようなタワーマンションでは意味がありません

この相続対策で気をつけなければならないことは、そもそも、資産価値が大幅に下がりかねないような物件を買っては意味がないということですね。

 

やはり、資産価値を維持しやすい物件というのは、人気がある物件=賃貸しやすい物件ではないでしょうか。

 

このマンションは本来の相場賃料で貸しやすいかどうか、そんな目線で選んでおくというのが大切です。 

税務否認されないか専門家とよく相談しましょう

もう一つ気をつけないとならないことは、税務否認リスクです。

 

相続が起きる前年にタワーマンションを購入して、翌年に相続が発生し、その後、すぐに売却した、というケースで租税回避行為と認定されて相続税評価減の申請を否認されたらしい、という話もあるようです。

また、あまりにも普及してしまうとかえって税務当局から税の公平性の観点からこの仕組みそのものを否認する動きが出てくる懸念もあるという専門家もいます。

 

やはり相続対策だけのためにタワーマンションを取得したと認定されかねないような取得はおすすめしません。

こうしたリスクもきちんと指摘してもらえるような税務の専門家と十分に相談の上で行うべきでしょう。

タワーマンションの空室募集ならお任せ下さい

こちらの事例は高層階ではありませんでしたが、都心の高級分譲タワーマンションの1室をお持ちのオーナー様から、賃貸に出したいとのご相談を頂いた物件です。

 

高級賃貸は賃料総額も高くなりますので、物件に相応しい高級感が伝わるような募集広告資料を作成し、また、その広告を早期に仲介情報ネットワークに流通させることが重要です。

 

新築未入居で3月という時期でしたので、募集にはグッドタイミングでしたが、万一、このタイミングを逃すと、場合によっては夏場まで、最悪の場合は夏場を超えて、賃料値下げ、という事態も想定されましたので、絶対に短期決戦で決める必要があった物件です。

 

結果的には、私たちが広告をレインズに登録して、即日、内覧のご希望があり、そのままそのお客様で決まるという最短での成約事例となりました。

相続税対策の効果は別にしても賃貸しやすいかどうか、で選んでおけばいいのではないでしょうか。

 

 

   >>>「STUDIO C+」の空室募集広告サポート事例

この際、思い切って1棟ものの賃貸マンションの取得をご検討されてみてはいかがでしょうか?

タワーマンションで相続対策をご検討されているようなお客様は1億円前後の金融資産を不動産に代えてみようという方が多いのではないでしょうか。

実はそのくらいの自己資金をお持ちであれば、1棟ものの収益ビルを購入して中長期でビル賃貸事業を行うことも可能です。

 

こちらの物件であれば低金利で長期の銀行ローンの調達ができる可能性が高いからです。

ご自分やご両親がタワーマンションに居住したいというニーズがないのであれば、この際、収益ビルを取得して中長期で資産運用してみるという選択肢もご検討してはいかがでしょうか。

相続対策だけでなく、中長期のインフレヘッジ等の資産運用に好立地で安定稼働が期待できるワンルーム主体の新築一棟RC賃貸マンション「COCOCUBE」「COCOFLAT」を逐次、開発中ですが、会員様には販売が決定した時点で優先してご案内差し上げます。